Où investir dans le neuf ?

Les indicateurs de suivi du Laboratoire de l’immobilier 

L’une des spécificités du Labo Immo réside dans l’utilisation d’un Système d’Information Géographique (SIG), alimenté par de nombreuses bases de données, qui permet d’effectuer des analyses territoriales très fines. Pour savoir s’il est pertinent ou non de réaliser un investissement locatif, le Laboratoire de l’Immobilier étudie en détail le profil des communes et des quartiers des futurs projets immobiliers. Voici quelques exemples d’indicateurs utilisés.

POPULATION

  • Evolution de la population :

    En comparant l’évolution démographique d’une commune avec celle mesurée au niveau national, on peut aisément identifier les secteurs les plus dynamiques. Entre 1999 et 2014, la population de France Métropolitaine a progressé de 9,4%.

     

  • Indice de jeunesse :

    Ce rapport entre les moins de 20 ans et les plus de 60 ans fournit une indication sur la structure de la pyramide des âges. Il est de 1,01 au niveau national, soit une quasi parité entre ces 2 classes d’âge. Un indice faible (0,8 par exemple) signifie que la population communale est plus âgée que la moyenne. Or, les locataires du parc privé sont principalement des jeunes actifs et des étudiants. Plus les ménages avancent en âge, plus la proportion de propriétaires est élevée et donc moins les besoins locatifs sont importants. Il vaut mieux privilégier les communes au profil plus jeune, situées la plupart du temps à proximité des bassins d’emploi.

     

LOGEMENT

  • Nb logements par ménage :

    Il s’agit de la variation du nombre de logements (entre 1999 et 2014) rapportée à la variation du nombre de ménages sur la même période. Pour qu’un marché soit équilibré il faut environ 1,1 à 1,2 logement pour chaque nouveau ménage afin de répondre aux besoins nets de logements (en règle générale, 1 ménage = 1 logement), de renouvellement du parc ancien et de vacance (il faut en effet un minimum de logements vides pour permettre la mobilité au sein du parc immobilier).

    Un ratio faible (0,8 par exemple) signifie que l’on n’a pas assez produit de nouveaux logements sur la période pour satisfaire la demande.

    A l’inverse, un ratio élevé (1,9 par exemple) indique que l’on a construit beaucoup plus de logements qu’il n’y a eu de demande, ce qui peut être un signe de suroffre.

    Notons que sur les secteurs touristiques, une partie de cette production peut être absorbée par le marché des résidences secondaires, ce qui tempère cette impression de surproduction.

     

  • Vacance locative :

    Elle indique le pourcentage de logements vides recensés par l’Insee sur l’ensemble du parc de logements. En 2014, la vacance moyenne en France Métropolitaine était de 7,9%. Ce taux de vacance ne cesse de grimper depuis 2005 alors que les besoins de logements sont toujours criants sur les territoires tendus. Cette hausse de la vacance touche principalement les territoires ruraux (Massif Central, Champagne-Ardenne, zones montagneuses, Sud-Ouest) qui se dépeuplent, les logements n’étant pas mobiles, ils ne peuvent pas être transférés vers les zones où la demande est forte.

    Un taux de vacance élevé (au-delà de 9%) constitue un signal négatif pour l’investisseur.

     

  • Locataires privés :

    Il s’agit plus précisément de la part de résidences principales occupées par des locataires du secteur libre. Plus cette part est élevée, plus elle indique un marché profond. Sur certaines métropoles régionales, 1 logement sur 2 est occupé par des locataires du secteur privé.

     

  • Logements HLM :

    On désigne ici la proportion de résidences principales occupées par des locataires du parc social. Généralement, plus cette proportion est élevée, plus elle indique un profil de population aux revenus fragiles et une cible plus réduite de locataires pour les investisseurs privés. Une proportion trop élevée est également le signe d’un manque de mixité et souvent un révélateur de la présence de cités HLM imposantes.

     

  • Propriétaires :

    Cet indicateur donne le pourcentage de résidences principales occupées par leur propriétaire. Plus il est élevé, moins le marché locatif est profond. Néanmoins, une forte proportion de propriétaires est souvent synonyme de commune avec une bonne notoriété et de ménages avec des revenus supérieurs à la moyenne.

     

REVENUS

  • Revenus :

    Des revenus moyens élevés sont le reflet d’un environnement résidentiel privilégié. Bien qu’ils soient souvent associés à une forte proportion de propriétaires (sauf en Ile-de-France) et donc moins de locataires, ils signifient que la commune est prisée et attire une population aisée.

     

  • Chômage :

    Cet indicateur économique nous renseigne le dynamisme de l’emploi et par répercussion sur l’attractivité d’un territoire. Un taux de chômage élevé ne signifie pas qu’il y a moins de demandes de logement mais que l’on peut rencontrer une population plus fragile financièrement, ce qui doit inciter à la prudence sur le montant des loyers pratiqués.