Les statistiques ministérielles à fin août 2019 indiquent que sur les 12 derniers mois, les baisses du nombre de permis délivrés et du nombre de mises en chantier se poursuivent, à raison de -5,7 % et - 3,8 % respectivement....

Les logements collectifs représentent 59,1 % des autorisations de construction sur les 12 derniers mois. Ce principal segment du marché est le plus touché par la baisse : le nombre de permis de logements collectifs autorisés chute de -8,4 %. Ce repli montre toutefois des signes de ralentissement sur les 3 derniers mois (juin/juillet/août), avec une involution de -4,3 % seulement.

Les logements individuels purs et groupés affichent une baisse plus modérée, avec un recul de -2,4 % sur 12 mois. Sur les 3 derniers mois, on note même une légère embellie avec des progressions respectives de +3,4% et +2,8% par rapport aux 3 mêmes mois de 2018. La fin annoncée du PTZ dans les zones détendues crée sans doute un effet d'aubaine qui incite particuliers et professionnels à lancer leurs projets de maisons au plus vite.

Le volume des mises en chantier recule de 26 800 unités (- 3,8 %) sur un an. Sur 12 mois, la situation apparaît moins délicate pour le segment des logements collectifs (-3,2 %) par rapport à celle de l’individuel pur (-5,6 %). Mais les dernières données montrent une accélération de la baisse du nombre de mises en chantier de collectifs (-6,5% sur les 3 derniers mois), ce qui n'est pas de bon augure pour la fin de l'année, d'autant que l'approche des élections municipales de 2020 bloque un bon nombre de projets.

Au 2ème trimestre 2019, les ventes des promoteurs sont en repli de -12,7 % par rapport au 2ème trimestre 2018.

Le segment des résidences services est le plus touché par la baisse d'activité ; il chute de -22% sur l'ensemble du 1er semestre 2019 et même de -41% sur le 2ème trimestre. Toutefois, les résidences services ne représentent qu'une part mineure des réservations des promoteurs, avec seulement 3,3% des ventes du semestre.

En revanche, la forte baisse des ventes de logements en bloc impacte plus fortement le secteur. En repli de -17,5% sur le 1er semestre (avec une accélération à -31,6% sur le 2ème trimestre...), ces ventes en bloc ont malgré tout permis aux promoteurs d'écouler 13% de leurs logements.

Fort heureusement, la baisse est moins marquée sur les ventes de logements au détail, segment majeur de la promotion immobilière : avec un recul  de -7,7 % entre le 2ème trimestre 2019 et le 2ème trimestre 2018, ce segment se contracte de -2,3% sur l'ensemble du semestre.

Globalement, le volume des réservations du 1er semestre est inférieur de 4366 unités à celui enregistré au 1er semestre 2018, soit -5,4%.

Parmi les ventes au détail, ce sont les ventes aux investisseurs qui reculent le plus. La FPI dénombre 30 000 ventes sur le 1er semestre, soit près de 1500 de moins que l'an dernier sur la même période, ce qui représente une baisse de -4,7%. Plus inquiétant : cette dégradation s'accélère au 2ème trimestre avec une chute de -10,8%.

Le pire est à venir

La situation ne va pas s'améliorer dans les prochains mois. Elle va même se dégrader puisque les mises en vente de logements ont chuté de -23,6% sur le semestre. La pénurie de logements à vendre va donc s'ajouter à la chute des réservations.

Données : source FPI

Voir la publication de la FPI en cliquant ici.

Après un nombre de mises en vente inférieur à 30 000 logements durant 3 trimestres, le niveau de l’offre se redresse enfin.

Au 2ème trimestre 2019, le volume des mises en vente s’établit à 32 059 logements, un niveau plus faible que celui observé au second trimestre 2018 (37 634 logements). Sur un an, on note ainsi une forte chute du nombre de logements commercialisés, soit -14,8 %. Cette baisse concerne surtout les logements individuels (- 33,2 %) et dans une moindre mesure les logements collectifs (- 13,2 %). On relève toutefois une progression de l’offre immobilière par rapport aux 3 derniers trimestres ; ainsi le volume de mises en vente augmente de 31,8 % par rapport au premier trimestre 2019.

Du côté des réservations, on observe également un léger repli sur le second trimestre 2019 par rapport au deuxième trimestre 2018 (- 3,3 %). Celui-ci est plus marqué pour l’individuel (- 10,7 %) que dans le collectif (- 2,7 %). Les ventes s’élèvent à 33 922 logements, soit +7,1% par rapport au premier trimestre 2019 (31 662). Les ventes des appartements et des maisons progressent toutefois sensiblement par rapport au 1er trimestre 2019 : +6,9 % et +10,7 % respectivement.

Le volume de l’offre augmentant plus rapidement que celui des ventes, le stock en fin de période est également en légère hausse par rapport au trimestre dernier (+1,0 %).

Pour en savoir plus : https://www.statistiques.developpement-durable.gouv.fr/publicationweb/211

Depuis 2003, on observe une hausse plus rapide des prix de l'immobilier neuf que celle des loyers, induisant une baisse régulière du rendement locatif pour les logements neufs.

Au début des années 2000, les prix des logements neufs et les loyers évoluent à des rythmes comparables.

A partir de 2003, l'écart ne cesse de se creuser entre les deux. En 2018, alors que les prix immobiliers sont plus de deux fois plus élevés qu’en 1998, les loyers ont été multipliés par 1,5 en 20 ans. On relève une différence de 57 points entre les 2 indices : les loyers ont évolué de 27% de moins que les prix immobiliers. Contrairement aux idées reçues, la progression des loyers est restée modérée au regard du coût du logement.

Ceci n’est pas sans conséquence sur le rendement locatif de l'immobilier neuf. Plus l’écart entre les 2 indices se creuse, plus le rendement se dégrade : en 1998 il était en moyenne de 5,1 % alors qu’il n'est plus que de 3,8 % en 2018. Cette baisse de la rentabilité réduit peu à peu l’attrait de l'immobilier neuf pour les investisseurs privés. Il suffit d'observer le comportement des investisseurs institutionnels (les "zinzins" : banques, assurances, fonds d'investissement...) qui se sont largement désengagés de l'immobilier d'habitation, pas assez rentable et trop contraignant, au profit de l'immobilier commercial ou de bureaux. En 1986, les zinzins détenaient 1,2 million de logements ; en 2015, ce chiffre est tombé à 200 000 logements, soit à peine 1,6% du par locatif privé (source : IEIF).

Aujourd'hui, les particuliers sont les derniers à soutenir le parc locatif privé, maillon indispensable dans le parcours résidentiel, à mi-parcours entre le parc social et l'accession à la propriété. Ne parvenant pas à faire revenir les institutionnels, l'Etat tente d'attirer les particuliers via des avantages fiscaux comme le dispositif Pinel. Attention toutefois à ne pas vouloir trop taxer l'immobilier, très rémunérateur pour les finances publiques mais jugé "non productif", au risque de décourager définitivement les derniers investisseurs.

Sources : Prix des logements neufs - ECLN / Loyers - CLAMEUR

Les chiffres des premiers mois laissent percevoir une année 2019 difficile pour le secteur de la construction. Les autorisations de permis de construire déclinent fortement sur les 12 derniers mois : on relève 444 245 logements autorisés à fin avril 2019, soit -8,7 % depuis avril 2018.

Le logement collectif, principal segment du marché, a représenté 53% des autorisations de permis de construire sur les 12 derniers mois. C’est lui qui accuse la plus forte chute : -10,6% contre -8,7% pour l’ensemble des logements ; de plus, cette chute s’accélère puisqu’elle passe à -14,8% sur les 3 derniers mois.

Les logements individuels purs ont vu leur nombre d’autorisations reculer de -9,6% sur 12 mois, avec un ralentissement sur les 3 derniers mois, à -1,7% seulement. Ce type de logements, initié par les particuliers, semble mieux résister à la crise, ce qui permet d’amortir le recul de l’ensemble des permis autorisés à -8,0% sur les 3 derniers mois.

De leur côté, les mises en chantier semblent mieux résister à la baisse pour l’instant, avec un recul de -4,4% seulement sur 12 mois. Mais la forte baisse des autorisations laisse augurer un repli plus marqué des mises en chantier dans les mois à venir. D’ailleurs, les créations de logements ont chuté de -5,7% sur les 3 derniers mois, premier signe d’une accélération de cette baisse.

On notera une situation inversée pour les mises en chantier entre les collectifs et les logements individuels groupés : les premiers ne cèdent que -1,3% sur 12 mois alors que les seconds sont en recul de -8,8% (-8,5% sur 3 mois).

Au premier trimestre 2019, la chute du nombre de logements mis en vente par les promoteurs se poursuit : -30,9 % par rapport au premier trimestre 2018.

Le volume des mises en vente du trimestre a atteint son niveau le plus bas depuis le 3ème trimestre 2015. Cette forte baisse concerne principalement l’habitat individuel, avec une chute de -45,5 % par rapport au 1er trimestre 2018, tandis que les mises en vente d’appartements cèdent -29,5%.

Dans l’ensemble, les volumes de réservations résistent plutôt bien et concèdent un léger repli de -0,4% sur le trimestre et de -0,9% sur 12 mois glissants. Dans le détail, la situation est plus contrastée entre les collectifs et les maisons individuelles : les ventes d’appartements se maintiennent avec +0,2% sur le trimestre et -0,3% sur 1 ans, tandis que les ventes de maisons reculent nettement de -8,1% sur le trimestre, un rythme comparable à celui observé sur 12 mois (-8,5%).

Après 5 années de hausse modérée, de l’ordre de 1% par an en moyenne sur la période, le prix moyen des appartements progresse de +3,1% sur 1 an et s’établit à 4194 €/m² au 1er trimestre 2019.

L’offre nouvelle se faisant rare et les ventes se maintenant à leur niveau, le niveau du stock est en repli à 105 864 logements, soit l’équivalent de 9,7 mois de ventes (contre 10,6 au trimestre précédent). Il s’agit bien sûr d’un stock théorique puisque plus de 7 appartements sur 10 ne sont encore qu’au stade de projet.

Le début d’année semble prometteur pour le secteur de la construction de logements. Les autorisations de permis de construire poursuivent leur progression : 463 400 sur 12 mois, soit +14,4% à fin février.

Plus d’une demande sur 2 concerne un logement collectif et ce type de logement est aussi celui qui affiche la plus forte progression (+16,2% sur 1 an).

On notera au passage la forte poussée des demandes de permis pour des maisons individuelles (+15,9% sur 1 an et même +25,4% sur les 3 derniers mois), signe d’une hausse de la confiance des ménages.

Les mises en chantier accélèrent la cadence elles aussi : 387 000 sur 12 mois, soit +13,0% à fin février. Là encore, c’est le segment des logements collectifs qui dynamise l’activité (53% du volume et +16,7% de croissance sur 12 mois glissants).

Sur 2016, 56400 logements supplémentaires ont été autorisés par rapport à 2015, pour un total de 453200 logements. Cette belle progression de 14,2% sur un an bénéficie surtout aux logements collectifs (+19%) et aux logements individuels purs (+11,9%), tandis que les logements en résidence semblent marquer le pas (+1%).

Les mises en chantier en revanche terminent l’année avec un mois de décembre décevant (-9% vs. décembre 2015), le dernier mois de l’année coïncidant habituellement avec un pic de mises en chantier. Il est vrai que décembre 2017 fait suite à deux mois de forte activité à plus de 37000 mises en chantier chacun. Le bilan de 2016 est ainsi inférieur aux 380000 logements attendus, avec 376500 nouveaux logements commencés (+10,4% sur 1 an). L’activité est là aussi tirée par le collectif (200700 unités et une progression de 13,4% sur 2016) et l’individuel pur (111100 logements et une progression de +10,7%). 

Si début 2017 s’annonce plutôt bien, il faudra compter avec de nombreuses incertitudes : élections présidentielles, fin du dispositif Pinel, remontée des taux… autant de paramètres susceptibles d’influer fortement sur les marchés immobiliers.

Retrouvez les statistiques du Ministère du logement de décembre 2016 en cliquant ici.