Depuis 2003, on observe une hausse plus rapide des prix de l’immobilier neuf que celle des loyers, induisant une baisse régulière du rendement locatif pour les logements neufs.

Au début des années 2000, les prix des logements neufs et les loyers évoluent à des rythmes comparables.

A partir de 2003, l’écart ne cesse de se creuser entre les deux. En 2018, alors que les prix immobiliers sont plus de deux fois plus élevés qu’en 1998, les loyers ont été multipliés par 1,5 en 20 ans. On relève une différence de 57 points entre les 2 indices : les loyers ont évolué de 27% de moins que les prix immobiliers. Contrairement aux idées reçues, la progression des loyers est restée modérée au regard du coût du logement.

Ceci n’est pas sans conséquence sur le rendement locatif de l’immobilier neuf. Plus l’écart entre les 2 indices se creuse, plus le rendement se dégrade : en 1998 il était en moyenne de 5,1 % alors qu’il n’est plus que de 3,8 % en 2018. Cette baisse de la rentabilité réduit peu à peu l’attrait de l’immobilier neuf pour les investisseurs privés. Il suffit d’observer le comportement des investisseurs institutionnels (les « zinzins » : banques, assurances, fonds d’investissement…) qui se sont largement désengagés de l’immobilier d’habitation, pas assez rentable et trop contraignant, au profit de l’immobilier commercial ou de bureaux. En 1986, les zinzins détenaient 1,2 million de logements ; en 2015, ce chiffre est tombé à 200 000 logements, soit à peine 1,6% du par locatif privé (source : IEIF).

Aujourd’hui, les particuliers sont les derniers à soutenir le parc locatif privé, maillon indispensable dans le parcours résidentiel, à mi-parcours entre le parc social et l’accession à la propriété. Ne parvenant pas à faire revenir les institutionnels, l’Etat tente d’attirer les particuliers via des avantages fiscaux comme le dispositif Pinel. Attention toutefois à ne pas vouloir trop taxer l’immobilier, très rémunérateur pour les finances publiques mais jugé « non productif », au risque de décourager définitivement les derniers investisseurs.

Sources : Prix des logements neufs – ECLN / Loyers – CLAMEUR