ETUDES DU LABORATOIRE DE L'IMMOBILIER

Baromètre des prix de l'immobilier neuf : cinquième édition

16/11/2021

Paris le 18 novembre 2021 – Le Laboratoire de l’Immobilier publie la 5ème édition de son baromètre des prix de l’immobilier neuf sur plus de 100 villes de France métropolitaine. Son objectif : informer les particuliers sur les prix des logements neufs en cours de commercialisation et leurs évolutions.

Le nombre de logements collectifs autorisés sur 12 mois a atteint son point le plus bas au mois de mars 2021 (179 000 appartements, selon les chiffres du Ministère de la transition écologique). Bien que les volumes de permis autorisés soient de nouveau orientés à la hausse, il manque encore plus de 20 000 logements pour retrouver le niveau des autorisations mesuré avant le début de la pandémie (février 2020 : 233 700 logements collectifs autorisés sur 12 mois glissants).

Dans ce contexte de raréfaction de l’offre de logements neufs, la hausse des prix de l’immobilier neuf s’accélère.

Des appartements neufs à près de 5 200€/m² en moyenne 

Au mois de novembre 2021, le prix moyen d’un appartement neuf s’élève à 5 195 €/m² dans les communes de plus de 45 000 habitants de France métropolitaine. Ce nouveau record résulte d’une hausse moyenne des prix de + 5,7 % sur les 12 derniers mois, à périmètre constant.

Pour l’instant, rien ne permet d’envisager un ralentissement de la hausse des prix. « Les tensions actuelles sur les matières premières et l’approvisionnement des chantiers, la hausse des prix des matériaux et de l’énergie sont autant de facteurs qui contribuent à l’inflation des prix du neuf et à l’insuffisance chronique de la production de nouveaux logements par rapport aux besoins » observe Franck Vignaud, Directeur du Laboratoire de l’Immobilier.

« Certes, les risques d’inflation pourraient conduire les banques à rehausser leur taux d’intérêt, réduisant ainsi la capacité d’emprunt des candidats à l’achat, ce qui peut à terme avoir un effet modérateur sur les prix immobiliers. Mais pour l’instant, nul ne sait si cette inflation est passagère ou si elle va s’inscrire dans la durée » poursuit Franck Vignaud. « De plus, les taux d’intérêts demeurent à un niveau historiquement bas et seule une forte hausse pourrait avoir un impact significatif sur la demande. Par ailleurs, n’oublions pas que les investisseurs sont protégés de l’inflation par l’indexation des loyers sur les prix à la consommation, ce qui ne devrait pas altérer leur appétence pour l’immobilier ».

Top 15 : hausses plus modérées à Paris... et au Havre

L’accélération de la hausse des prix s’est généralisée : 9 des 15 plus grosses communes ont connu une hausse des prix supérieure à 6 % (contre 3 seulement il y a 6 mois). Trois d’entre elles affichent même des hausses supérieures à 8% : Rennes (+ 9,7 %), Toulouse (+ 8,4 %) et Grenoble (+ 8,1 %). Rennes grimpe ainsi de la 8ème à la 6ème place dans le classement, tandis que les positions de Toulouse et de Grenoble restent inchangées.

Prix moyen des appartements neufs en France et évolution sur 12 mois

La pause « technique » des prix parisiens mesurée il y a 6 mois (fin de la commercialisation de certains programmes dans les arrondissements les plus centraux et offre plus abondante dans des arrondissements plus abordables) aura été de courte durée. En 1 an, le prix moyen du neuf à Paris a progressé de 3,4 % pour s’établir à presque 12 500 €/m².

Top 15 des villes françaises : prix moyen d'un appartement neuf et evolution sur 12 mois

Derrière Paris, Lyon et Nice sont pour l’instant les seules communes du TOP 15 dont le prix moyen dépasse les 6 000 €/m², avec respectivement 6 386 €/m² et 6 098 €/m².

Le classement des 5 communes suivantes, Nantes, Montpellier, Rennes, Bordeaux et Marseille, toujours au coude à coude en termes de prix, a été largement remanié. Nantes, Montpellier et Rennes ont franchi la barre des 5 000 €/m² et c’est désormais Nantes la plus chère des cinq, à 5 169 €/m².

En bas du tableau, Le Havre continue de cumuler prix le plus bas et augmentation la plus faible au sein du TOP 15. Un appartement neuf au Havre coûte toujours 3,5 fois moins cher qu’à Paris.

« En 1 an, les prix des communes du TOP 15 ont progressé de + 5,8 %, un rythme à peine supérieur à celui observé au niveau national. Contrairement à l’immobilier ancien, nous n’assistons pas à une flambée des prix dans les villes moyennes et à un tassement dans les grandes métropoles. L’écart moyen entre le prix des grosses métropoles et celui des villes moyennes de notre étude demeure très élevé, de l’ordre de 900 €/m² si l’on exclut l’Ile-de-France » précise le Directeur du Laboratoire de l’Immobilier.

Levallois-Perret et Boulogne-Billancourt plus chères que certains arrondissements parisiens

Prix moyen des appartements neufs sur Paris et sa périphérie

Avec des prix moyens proches voire supérieurs à 12 000 €/m², Levallois-Perret et Boulogne-Billancourt sont actuellement plus chères que le populaire 18ème arrondissement parisien. Issy-les-Moulineaux complète le trio des villes de banlieue les plus chères à 9 782 €/m², en progression de 7,5 %.

Sur la Petite Couronne, les prix peuvent varier du simple au triple. Dans les Hauts-de-Seine, seules Colombes et Nanterre disposent de biens neufs à moins de 6 000 €/m². Nanterre est la commune francilienne où les prix ont le moins progressé en un an (c’était déjà le cas il y a 6 mois), avec une hausse d’à peine 2,1 %.

« Malgré la hausse des prix, la Seine-Saint-Denis reste le dernier secteur de la Petite Couronne où les acheteurs peuvent encore trouver des logements neufs à moins de 5 000 €/m², sans bénéficier de la TVA à 5,5 %. C’est le cas de Bobigny, Bondy, Drancy, Le Blanc-Mesnil, Noisy-le-Grand ou encore Rosny-sous-Bois, alors que toutes ces communes accueilleront prochainement une station du futur Grand Paris Express, ce qui a pour effet de faire grimper les prix… » note Franck Vignaud.

Au palmarès des villes les plus chères, Levallois-Perret talonne Paris avec 12 098 €/m² (+4,4 %), loin devant Issy-les-Moulineaux, qui conserve la troisième position avec 9 670 €/m² (+3,1 %).

Colombes (5 470 €/m²) et Nanterre (5 750 €/m²) sont les seules communes des Hauts-de-Seine à ne pas avoir encore franchi la barre des 6 000 €/m² Cette singularité devrait durer encore plusieurs mois car les 2 villes affichent des évolutions de prix parmi les plus faibles du département.

« En première couronne aujourd’hui, il n’y a guère qu’en Seine-Saint-Denis que l’on puisse encore trouver des appartements neufs à moins de 4 000 €/m² sans bénéficier de la TVA à taux réduit… mais pour peu de temps encore. A moins de 5 000 €/m², il existe également des opportunités dans le Val-de-Marne dans des communes comme Créteil, Choisy-le-Roi ou Champigny-sur-Marne ».

Les prix franciliens ont dans l’ensemble progressé à peine plus que la moyenne, avec +2,1 % sur 12 mois.

4 770€/m² en moyenne pour un appartement en Province

Si l’on exclut les grandes métropoles régionales, notamment Lyon et son 4ème arrondissement à 7 977 €/m², c’est à Annecy que revient la palme du prix le plus élevé avec 6 895 €/m², suivie d’Antibes à 6 500 €/m² et Villeurbanne avec 5 679 €/m². Cette dernière, considérée comme le 10ème arrondissement lyonnais, enregistre une hausse spectaculaire de 8,8 % en un an. Le revenu net moyen mensuel d’un ménage villeurbannais composé de 2 personnes étant d’environ 3 100 €, ce dernier peut au mieux faire l’acquisition d’un T2 de 43 m² selon les estimations du Laboratoire de l’Immobilier (hypothèses : apport personnel de 10 %, emprunt sur 20 ans, pas d’autre crédit en cours).

C’est dans la moitié nord de la France que l’on relève les prix les plus abordables. Il est en effet possible de trouver des biens neufs à moins de 3 300 €/m² à Dunkerque (3 276 €/m²), Laval (3 236 €/m²) ou encore Cherbourg (3 191 €/m²). Un ménage cherbourgeois de 2 personnes disposant en moyenne d’un revenu net mensuel de 2 900 €, plus faible qu’à Villeurbanne, peut ainsi acheter l’équivalent d’un T3 neuf de 71 m² (hypothèses : apport personnel de 10 %, emprunt sur 20 ans, pas d’autre crédit en cours).

« Des communes figurant habituellement parmi les moins chères, comme Saint-Etienne et Limoges ont franchi pour la première fois la barre des 3 500 €/m², signe que la hausse des prix touche même les territoires frappés par un recul démographique depuis plusieurs recensements » remarque Franck Vignaud.

« Nous indiquions il y a 6 mois que toutes les conditions étaient réunies pour une poursuite de la hausse des prix. La situation est aujourd’hui encore plus tendue et de nouvelles contraintes vont venir peser sur les prix dans les mois à venir : la mise en place de la RE2020, le dispositif Pinel + ou encore le refus de réviser ou d’étendre le zonage Pinel malgré l’expérimentation menée en Bretagne… Nous ne sommes probablement qu’au début d’un cycle de forte hausse » conclut le Directeur du Laboratoire de l’Immobilier.

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