La crise sanitaire mondiale inédite que nous traversons a déjà des effets directs et indirects sur les marchés immobiliers. L’ampleur de ce choc dépendra largement de la durée du confinement, à l’origine du ralentissement de l’ensemble de notre économie.
Voici néanmoins plusieurs éléments qui nous poussent à rester raisonnablement optimistes :
Ce que
l’on sait :
En Chine, la crise sanitaire a stoppé brutalement les transactions, les mesures de confinement imposées étant très strictes. Les volumes de transactions se sont effondrés de 90 à 98%. Malgré cela, il n’y a pas eu de baisse des prix de l’immobilier, à l’exception du marché du luxe qui peine à repartir. Selon l’agence de presse officielle chinoise Xinhua, on a même observé une légère hausse en base mensuelle des prix de l’immobilier dans 70 grandes villes chinoises au mois de février 2020.
Une étude américaine montre que les précédentes grandes épidémies n’ont pas eu d’impact sur les prix de l’immobilier. L’attitude la plus courante consistant à laisser passer la crise (d’où l’effondrement du nombre de transactions) et à reporter les ventes ou les achats. (Voir également un article paru dans Le Figaro du 20/03/2020 : https://bit.ly/3anUosm)
L’arrêt de la majorité des chantiers et le décalage des prochaines élections municipales vont entraîner des retards de livraison ou le report de certains projets (tout dépendra de la durée du confinement…) et provoquer un vide de plusieurs mois dans la production de logements neufs, contribuant à renforcer la pénurie déjà observée sur les zones tendues.
Certains promoteurs ont abandonné des projets avant même leur commercialisation, faute de visibilité. La prospection foncière est elle aussi fortement perturbée, ce qui bloque le lancement de nouvelles opérations. Toutefois, les ventes étant elles aussi sévèrement affectées, il n’y a pas de baisse marquée des stocks pour le moment.
Les taux d’intérêts vont rester bas, durablement ; le soutien massif des banques centrales permettra aux acquéreurs de continuer à bénéficier de conditions de crédit très favorables, même si les critères d’octroi se sont durcis début 2020.
Les facteurs d’incertitude :
L’impact de la crise sanitaire sur l’emploi et sur le moral des ménages constitue sans doute le principal risque pour le marché. Licenciements, CDD non transformés en CDI, pertes de revenus liées au chômage partiel, perte de capital avec la chute des marchés… tout ce qui peut accroître la précarité financière des ménages, réduire leur capacité d’emprunt ou faire fondre leur apport personnel aura un impact sur les achats immobiliers futurs.
Les investisseurs dont le bien vient d’être livré peuvent se retrouver en situation de stress en l’absence de locataire. Le confinement n’est pas propice aux visites même si les déménagements indispensables figurent parmi les motifs valables de déplacement. Gageons toutefois que les besoins de trésorerie n’excéderont pas 2 à 3 mois.
Les spécificités de l’immobilier physique :
L’immobilier est un actif peu liquide, contrairement aux actions. Il n’y aura pas de vente massive et soudaine, entraïnant une baisse de 30 ou 40% des prix de l’immobilier résidentiel. Lorsqu’elles se sont produites, les baisses des prix ont été progressives et modérées.
En période d’incertitude, la pierre apparaît plus que jamais comme une valeur refuge, un actif tangible et rassurant, notamment lorsque la bourse dévisse.
Les marchés les plus chers sont aussi les plus attractifs et les plus dynamiques. Les grandes métropoles conserveront cette attractivité après la crise. Il existe un risque sur les marchés secondaires, les villes moyennes ou les régions sinistrées mais le zonage Pinel a déjà exclu la quasi-totalité de ces marchés.
La grande majorité des transactions repose sur un besoin fondamental : se loger. Qu’il s’agisse de déménager, de trouver plus petit ou plus grand (surtout après des semaines de confinement) ou de quitter le domicile des parents, le besoin de se loger demeure. Il peut être temporairement reporté mais il resurgira dès la crise passée. Le nombre de ménages augmente rapidement (vieillissement, séparations et divorces, études longues, mise en couple tardive…) et c’est lui qui détermine les besoins de logements.
En synthèse : pas de panique !
Les fondamentaux du marché restent sains et la demande perdure dans les zones tendues. Le bon comportement du marché immobilier chinois (qui avait pourtant flambé avant la crise sanitaire) est de nature à nous rassurer. La fin du confinement devrait coïncider avec une reprise rapide des transactions et il n’est pas exclu que nous assistions à un phénomène de rattrapage avec l’euphorie liée à la fin du confinement.
Par ailleurs, l’Etat semble avoir prix conscience de la nécessité de soutenir la production de logements neufs puisqu’il vient d’annoncer un plan de soutien pour racheter 50 000 logements aux promoteurs via la CDC Habitat et Action Logement d’ici la fin de l’année si la demande des particuliers venait à s’effondrer. Ces mesures confortent la place de l’immobilier neuf au cœur des politiques de relance de notre économie et permettront a minima de sécuriser les dispositifs existants.
