Pour la première fois, le Laboratoire de l’Immobilier publie un baromètre des prix de l’immobilier neuf sur plus de 100 villes de France métropolitaine. Son objectif est d’informer les particuliers sur les prix moyens des logements neufs en cours de commercialisation.

Logements neufs : des prix méconnus

 

A la différence des prix de l’immobilier ancien, pour lesquels il existe de nombreuses bases de données, les prix du neuf restent difficiles à appréhender pour un particulier.

Les promoteurs ne communiquent pas toujours leurs grilles de prix et les tarifs affichés sont parfois trompeurs pour le grand public car non représentatifs du prix global d’une opération immobilière. Il peut s’agir de prix d’appel, correspondant aux logements les moins bien situés, de prix de logements sans leur stationnement ou encore de prix indiqués avec une TVA à taux réduit, réservés à des primo-accédants, sous certaines conditions.

Par ailleurs, le marché de l’immobilier neuf demeure marginal par rapport à celui de l’ancien. Alors que le cap du million de transactions immobilières sur 12 mois a été franchi au mois de juillet 2019, les ventes de logements neufs ne représentent que 125 000 à 130 000 logements par an. Les références sont donc moins nombreuses et les prix du neuf sont la plupart du temps noyés au milieu de ceux de l’ancien, voire non pris en compte. Il existe toutefois plusieurs bases qui recensent les valeurs des transactions dans le neuf. Elles s’appuient généralement sur les données fournies par les notaires et sont issues des actes authentiques. L’inconvénient est que chaque valeur est communiquée plusieurs mois après la signature de la réservation, ce qui crée un décalage de perception fort entre les prix publiés et les prix des logements en cours de commercialisation. Certains organismes privés ou syndicats professionnels disposent eux aussi de données sur les prix de l’immobilier neuf mais ces bases sont généralement réservées à l’usage des professionnels et peu diffusées.

Via ses activités d’études de marché et de conseil auprès de promoteurs, l’équipe du Laboratoire de l’Immobilier collecte en permanence les prix des programmes immobiliers neufs sur toute la France. Nous travaillons habituellement à l’échelle du quartier pour nos clients mais l’agrégation de ces données à l’échelle d’une commune offre une vision intéressante des prix moyens pratiqués pour les particuliers qui veulent s’informer avant d’acheter.

Au sein d’une commune, d’une rue et même d’une résidence, les prix des logements neufs peuvent varier fortement. L’adresse, le plan, l’étage, l’exposition, les prestations, la proximité des transports, des commerces, des écoles et des services sont autant d’éléments qui influent sur le prix de vente. Des particuliers nous interpellent régulièrement sur les écarts qu’ils observent entre les prix des logements anciens et neufs. Il est difficile de comparer un logement neuf et un logement ancien. Les logements qui sont livrés actuellement consomment environ 2,3 fois moins d’énergie que les logements construits au début des années 2000. Or 80% du parc de logements a plus de 20 ans d’ancienneté et les logements classés E par exemple consomment entre 4,6 et 6,6 fois plus d’énergie que les logements d’aujourd’hui ! Et c’est pire encore pour les habitations classées F ou G …  Avec ces indications de prix neufs pratiqués, les comparaisons deviennent plus aisées et surtout plus pertinentes.

 

4 650 €/m² : c’est aujourd’hui le prix moyen d’un appartement en France métropolitaine

Plus de 5 600 programmes immobiliers neufs ont été compilés pour cette étude. Les résultats sont publiés pour les communes de plus de 45 000 habitants ; seuls les arrondissements ou communes comptant au moins 3 programmes immobiliers neufs en cours de commercialisation ont été retenus.

A l’échelle nationale, le prix moyen d’un appartement neuf s’établit à 4 650 €/m² ; ce prix inclut généralement le parking ou le garage, à l’exception de Paris où une très large majorité d’opérations ne dispose pas de place de stationnement. Ce chiffre masque de très fortes disparités puisque le rapport de prix entre la commune la moins chère (Mulhouse) et l’arrondissement parisien le plus cher (Paris 15ème) va de 1 à 5.

Les prix du neuf dans le TOP 15 des villes

Dans le Top 15 des plus grosses villes, 4 affichent encore un prix moyen inférieur à 4 000 €/m² ; il s’agit de Dijon, Reims, Lille et Grenoble. Pour la majorité d’entre elles, le prix moyen se situe entre 4 000 et 5 000 €/m². Nice et Lyon ont déjà franchi la barre des 5 000 €/m² moyens mais restent très loin derrière Paris qui culmine à 12 438 €/m² en moyenne.

Moins de 4 000 €/m² en première couronne ? C’est encore possible !

Il reste encore quelques grosses communes de la première couronne parisienne où acheter un appartement neuf à moins de 4 000 €/m² est possible. Pour cela, il faut s’orienter principalement vers la Seine-Saint-Denis avec des villes comme Bondy, Drancy ou Epinay-sur-Seine. Ailleurs, les opérations proposées dans cette gamme de prix sont rares… à moins d’être primo-accédant et de bénéficier d’une TVA à taux réduit en achetant un logement situé dans le périmètre d’un quartier prioritaire.

En Province des premiers prix à partir de 3 000 €/m²

En dehors des grosses métropoles régionales et du sud-est méditerranéen, certaines communes affichent une croissance démographique et une pression immobilière moins fortes et les prix du neuf se font plus sages. Il est possible d’acheter un appartement neuf à moins de 3 400 €/m² sur des villes comme : Mulhouse, le Mans, Pau, Tourcoing, Le Havre, Brest, Avignon, Besançon, Arles, Limoges, Nîmes, Roubaix, Perpignan ou encore Rouen.

A l’inverse, sur le secteur de Cannes et Antibes il faudra débourser en moyenne entre 6 286 et 7 937 €/m² pour devenir propriétaire dans le neuf.

 

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