ETUDES DU LABORATOIRE DE L'IMMOBILIER

Baromètre des prix de l'immobilier neuf : quatrième édition

16/06/2021

Paris le 17 juin 2021 – Le Laboratoire de l’Immobilier publie la 4ème édition de son baromètre des prix de l’immobilier neuf sur plus de 100 villes de France métropolitaine. L'objectif de cette étude reste le même : informer les particuliers sur les prix des logements neufs en cours de commercialisation et leurs évolutions.

Un an après la fin du 1er confinement, le Laboratoire de l’Immobilier dresse un nouveau bilan de l’évolution des prix de l’immobilier neuf sur les communes de plus de 45 000 habitants. Dans un contexte de chute du nombre des permis de construire autorisés (-15,1% pour les logements collectifs entre mai 2020 et avril 2021 selon les chiffres du Ministère de la transition écologique), les prix de vente ont poursuivi leur progression mais à un rythme plus modéré.

4 900 €/m² : c’est le prix moyen d’un appartement neuf en France 

En mai 2021, un appartement neuf coûte en moyenne 4 900 €/m² dans les communes de plus de 45 000 habitants de France métropolitaine. Dans l’ensemble, l’évolution des prix est restée mesurée ces 12 derniers mois, avec une hausse de 2,0 %.

« Il y a un an, nous avions mesuré une hausse des prix de +3,4 % en à peine 6 mois »rappelle Franck Vignaud, Directeur du Laboratoire de l’Immobilier. « La période des élections municipales, peu propice aux projets immobiliers puis le blocage des permis de construire durant le confinement ne pouvaient qu’aggraver la pénurie de logements neufs déjà observée. Toutes les conditions étaient réunies pour une poursuite de la hausse des prix… »

« Toutefois, l’accès au crédit est devenu plus difficile pour les ménages primo-accédants ainsi que pour certains investisseurs déjà endettés pour l’acquisition de leur résidence principale. L’augmentation des refus de financement bancaire a vraisemblablement conduit les promoteurs à modérer la hausse des prix ».

Les programmes lancés sur des arrondissements plus abordables font fléchir le prix moyen du neuf à Paris

Pas de changement dans la hiérarchie du TOP 15 par rapport au classement du mois de juin 2020. Paris reste en tête de liste avec un prix moyen de 12 280 €/m², mais avec une légère baisse de -1,1% sur 12 mois. La fin de la commercialisation de certains programmes dans les arrondissements les plus centraux et une offre plus abondante dans des arrondissements plus abordables, notamment sur la Rive Droite, ont entrainé une baisse mécanique du prix moyen.

TOP 15

A l’exception de Paris, toutes les communes du TOP 15 ont vu leur prix moyen progresser depuis 1 an. 3 communes se détachent en tête des augmentations : Toulouse (+6,9 %), Strasbourg (+6,5 %), Grenoble (+6,2 %). En revanche, les progressions les plus faibles ont été enregistrées au Havre (+1,2 %), à Nantes (+1,8 %) et à Lille (+2,0 %).

Le Havre cumule le prix le plus bas et l’augmentation la plus faible des villes du TOP 15. Acheter un appartement neuf au Havre coûte actuellement 3,6 fois moins cher qu’à Paris.

« Il faut souligner que les prix du TOP 15 ont progressé en moyenne de +2,2 %, soit légèrement plus que la moyenne nationale. Il n’y a donc pas eu de baisse des prix dans les grandes métropoles suite au confinement, bien au contraire. L’écart s’est accentué entre le TOP 15 et les villes moyennes de Province ».

Paris, seule commune d’Ile-de-France où les prix baissent… mais où ils augmentent aussi le plus

La capitale cultive les paradoxes. C’est la ville la plus chère, la seule où les prix reculent (modestement) mais aussi celle où les augmentations sont les plus fortes : +16,0 % en un an dans le 19ème arrondissement, avec par exemple une opération à plus de 15 700 €/m² (sans stationnement) à 2 pas des Buttes Chaumont.

Prix moyen des appartements neufs  dans Paris et sa périphéries

Au palmarès des villes les plus chères, Levallois-Perret talonne Paris avec 12 098 €/m² (+4,4 %), loin devant Issy-les-Moulineaux, qui conserve la troisième position avec 9 670 €/m² (+3,1 %).

Colombes (5 470 €/m²) et Nanterre (5 750 €/m²) sont les seules communes des Hauts-de-Seine à ne pas avoir encore franchi la barre des 6 000 €/m² Cette singularité devrait durer encore plusieurs mois car les 2 villes affichent des évolutions de prix parmi les plus faibles du département.

« En première couronne aujourd’hui, il n’y a guère qu’en Seine-Saint-Denis que l’on puisse encore trouver des appartements neufs à moins de 4 000 €/m² sans bénéficier de la TVA à taux réduit… mais pour peu de temps encore. A moins de 5 000 €/m², il existe également des opportunités dans le Val-de-Marne dans des communes comme Créteil, Choisy-le-Roi ou Champigny-sur-Marne ».

Les prix franciliens ont dans l’ensemble progressé à peine plus que la moyenne, avec +2,1 % sur 12 mois.

4 304 €/m² en moyenne pour un appartement en Province

C’est finalement en Province que les augmentations ont été les plus raisonnables, avec +1,8 % mesuré sur 1 an. Comme toujours, cette progression moyenne masque de fortes disparités entre communes.

C’est de cas de Nîmes qui remporte la palme de la plus forte augmentation avec +10,7 % depuis juin 2020. « Cette envolée des prix nîmois ne nous surprend guère » analyse le directeur du Laboratoire de l’Immobilier. « Depuis plusieurs mois, nous avons relevé un grand nombre de nouveaux projets sur ce territoire. Le développement foncier sur Montpellier devenant de plus en plus complexe, Nîmes s’impose comme un marché de report pour de nombreux opérateurs, ce qui dynamise le marché ». Malgré cette hausse, les prix nîmois demeurent environ 1 000 €/m² moins chers que les prix montpelliérains.

A l’exception des métropoles régionales du TOP 15, c’est dans le quart sud-est que l’on observe les prix les plus élevés avec 6 341 €/m² à Antibes ou 5 547 €/m² à Aix-en-Provence, sans oublier Annecy où il faut débourser en moyenne 6 787 €/m² pour un appartement neuf.

A l’opposé, c’est dans le département du Nord que le neuf est le plus abordable : 3 088 €/m² pour se loger à Dunkerque (4 fois moins cher qu’à Paris !) ou encore 3 295 €/m² à Tourcoing (à peine +1,3 % en un an).

4 communes ont enregistré des évolutions de prix supérieures à 8 % en 1 an : Brest (+9,0 %), Annecy (+8,7 %), Avignon (+8,3 %) et Saint-Nazaire (+8,3 %). A l’exception d’Annecy qui est la commune la plus chère en-dehors du TOP 15, les 3 autres qui figurent dans le dernier tiers du tableau ont bénéficié d’un rattrapage du marché.

« Dans le neuf, le match #Paris / #Villes moyennes ou plus généralement #Grandes métropoles / #Villes moyennes est loin de tourner à l’avantage des villes les plus modestes. La crise sanitaire a sans doute modifié notre rapport au logement, notre présence sur le lieu de travail, ou encore nos modes de déplacement, avec des envies croissantes d’espace et de verdure... mais il n’y a pas eu de baisse des prix du neuf dans les métropoles, comme certains ont pu l’annoncer. L’emploi aujourd’hui y reste encore concentré et tous les Français n’ont pas la possibilité (ou la volonté) de pratiquer le télétravail à bonne distance de leur entreprise » observe Franck Vignaud. « Rappelons que les zones Abis, A et B1 – c’est-à-dire les grandes métropoles – concentrent plus de 80 % de la production d’appartements neufs. C’est là que la demande et les besoins sont les plus forts ; il est donc normal que les promoteurs continuent de privilégier les territoires les plus tendus. »

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