ETUDES DU LABORATOIRE DE L'IMMOBILIER

Baromètre des prix de l'immobilier neuf : troisième édition

2020/11/26

Après la deuxième édition parue en juin 2020, Le Laboratoire de l’Immobilier publie la 3ème édition de son baromètre des prix du neuf sur plus de 100 villes de France métropolitaine. Son objectif est d’informer les particuliers sur les prix des logements neufs en cours de commercialisation et leurs évolutions.

Plus de 3 400 programmes immobiliers neufs sur toute la France ont été compilés pour cette 3ème publication du Laboratoire de l’Immobilier, un volume en net repli par rapport à la vague précédente (4 800 programmes), du fait de la forte baisse du nombre de lancements commerciaux en 2020.

Les prix ont été recensés sur toute la France mais ne sont publiés que pour les communes de plus de 45 000 habitants et lorsque la commune ou l’arrondissement compte au moins 3 programmes neufs en cours de commercialisation.

« Comme pour les éditions précédentes, notre objectif est de refléter les prix proposés par les promoteurs et de suivre leur évolution au fil des mois. Ce 3ème baromètre est particulier car il nous permet de mesurer l’évolution des prix 6 mois après la fin de la première période de confinement » précise Franck Vignaud, directeur du Laboratoire de l’Immobilier.

Une hausse modérée à l’échelle nationale 

Au mois de novembre, le prix moyen d’un appartement neuf s’établit à 4 821 €/m², en progression d’à peine +0,3 % sur 6 mois (mai 2020 – novembre 2020), contre +3,4 % pour les 6 mois précédents (novembre 2019 - mai 2020).

Ce prix inclut généralement le stationnement, à l’exception de Paris où une très large majorité d’opérations n’en dispose pas. Le rapport entre la commune la plus chère (le 15ème arrondissement parisien avec 13 645 €/m²) et la commune la moins chère (Tourcoing à 3 266 €/m²) est resté stable à 4,2.

« Sans grande surprise, les prix du neuf continuent leur progression dans un contexte de forte pénurie initiée avant les élections municipales et accentuée avec le confinement. Les achats en bloc de logements par la CDC Habitat et par In’Li contribuent également à assécher l’offre de logements neufs disponibles pour les particuliers, ce qui a pour effet de soutenir les prix. Une baisse des prix du neuf était peu probable et elle le reste pour les prochains mois » indique Franck Vignaud.

Les prix du neuf dans le TOP 15 des villes

Les prix du neuf dans le TOP 15 des villes

Paris conserve la tête du top 15 des grandes villes avec un prix moyen de 12 090 €/m², en recul toutefois de -2,6 %. Cette inflexion du prix moyen parisien coïncide avec la fin de la commercialisation de plusieurs opérations situées Rive Gauche, parmi les plus chères, et le lancement de nouveaux programmes dans des arrondissements plus abordables, ce qui a pour effet d’abaisser le prix moyen parisien.

Le trio de tête reste inchangé, Lyon et Nice demeurant les villes les plus chères après Paris avec respectivement 5 998 et 5 702 €/m². En revanche, Montpellier passe en 4ème position devant Bordeaux avec un prix moyen 4 850 €/m², juste devant la capitale girondine qui la talonne à 4 843 €/m².

Pas de changement en bas de tableau où Reims (3 722 €/m²) et enfin Le Havre (3 517 €/m²) ferment la marche.

Sur ces 15 communes, 9 affichent des baisses de prix, ce qui se traduit par une baisse globale des prix du TOP 15 de -0,3 %. Il est trop tôt pour l’instant pour voir dans cette baisse l’éventuel effet du confinement sur le prix des grandes métropoles car la plupart des programmes ont été initiés bien avant le printemps.

Des prix quasi stables en Ile-de-France

Le prix moyen des villes d’Ile-de-France étudiées dans ce baromètre progresse de +0,6 % en 6 mois, soit 2 fois plus que la moyenne nationale. Levallois-Perret demeure la commune la plus chère après Paris, avec un prix moyen digne de certains arrondissements parisiens : 11 584 €/m², en hausse de 1,6 %. Les acheteurs les plus modestes peuvent encore trouver un appartement à moins de 4 000 €/m² en Seine-Saint-Denis à Bondy (3 946 €/m²), Drancy (3 949 €/m²), ou encore dans le Val-d’Oise à Sarcelles (3 809 €/m²), mais les possibilités s’amenuisent au fil des mois.

« Paradoxalement, c’est dans certains arrondissements parisiens que nous avons relevé les hausses de prix les plus spectaculaires, de +12 % dans le 19ème et même + 16 % dans le 18ème, alors même que le prix moyen mesuré à Paris est en repli. Ces 2 arrondissements, traditionnellement parmi les moins chers, comblent une partie de l’écart qui les sépare des autres secteurs de la capitale avec la commercialisation de programmes dont le prix moyen frôle parfois les 14 000 €/m² » observe Franck Vignaud.

4 392 €/m² en moyenne pour un appartement en Province

Dans l’ensemble, les prix des appartements neufs ont progressé de +0,7 % en Province en 6 mois, à peine plus qu’en Ile-de-France. « Les prix du neuf ne se sont pas envolés en Province au cours des 6 derniers mois ; ils ont marqué une pause et ont évolué à un rythme comparable à celui des prix de l’Ile-de-France » ajoute le directeur du Laboratoire de l’Immobilier.

Annecy, Antibes et Lyon à 6 000 €/m² et au-delà…

Lors du précédent baromètre ces 3 communes figuraient déjà sur le podium des villes les plus chères de Province. Annecy conserve la plus haute marche et le prix de l’immobilier neuf y grimpe encore de +3,8 % en 6 mois. Pour Antibes et Lyon en revanche, l’offre actuelle est un peu moins chère qu’au printemps, avec des baisses respectives de -0,3 % et -2,4 %.

Evolution des prix sur Lyon et Marseille (cliquer pour agrandir) :

En bas du tableau mais en tête des communes les plus abordables, Tourcoing (3 266 €/m²), Limoges ( 3 302 €/m²) et Perpignan (3 388 €/m²) restent en-deçà de la barre de 3 400 €/m²… des prix 3,6 moins élevés qu’à Paris.

« La Province n’est pas en train de rattraper l’Ile-de-France. Nous assistons juste à une brève accalmie de la hausse des prix en Région Parisienne ; n’oublions pas que les prix franciliens ont tout de même évolué à un rythme 2 fois supérieur à la moyenne nationale sur la période » souligne Franck Vignaud. « Les chiffres récents du chômage ont montré que les villes moyennes ont été plus fortement touchées par les destructions d’emploi que les métropoles régionales et l’Ile-de-France. Il ne serait donc pas surprenant que l’écart des prix se creuse encore entre les zones les plus peuplées et le reste du territoire » conclut-il.

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