ETUDES DU LABORATOIRE DE L'IMMOBILIER

Dispositif Pinel : vigilance sur les marchés locatifs sous tension

24/11/2016

Il y a près de deux ans, l’arrêté ministériel du 30 septembre 2014 définissait la liste des communes de France métropolitaine éligibles au dispositif d’investissement locatif Pinel. Le Laboratoire de l’Immobilier met en garde les investisseurs contre la multiplication des agréments préfectoraux qui ont permis notamment à certaines communes classées en zone B2 de bénéficier du dispositif Pinel.

En effet, toutes ces communes ne présentent pas les signes habituels d’une pénurie de logements tels qu’un faible taux de vacance, une forte évolution du nombre de ménages ou encore une faible activité de construction. Certaines, au contraire, disposent d’une offre de logements abondante, voire excessive.

Le Laboratoire de l’Immobilier dresse ainsi la liste des villes à éviter ou à surveiller afin de mieux conseiller les investisseurs.

Identifier les marchés détendus…

Le Laboratoire de l’immobilier, afin de conseiller au mieux les particuliers à la recherche d’un investissement, réalise en permanence une analyse quantitative ciblée sur les communes éligibles au dispositif Pinel, c’est-à-dire classées en zones Abis, A, B1 ou B2 avec un agrément préfectoral. Son objectif est d’alerter les investisseurs sur les risques locatifs que peuvent présenter certaines agglomérations.

  • Taux de vacance du parc de logements (source Insee – données 2013)
  • Population communale et variation de la population (sources Insee – données 1999 et 2013)
  • Variation du nombre de logements construits et variation du nombre de ménages entre 1999 et 2013 (données Insee)
  • Nombre de logements autorisés depuis 2010 (données Sitadel)
  • Nombre de logements mis en chantier depuis 2010 (données Sitadel)

Les indicateurs retenus pour identifier les territoires en situation de suroffre immobilière sont les suivants :

Des données plus qualitatives (taux de remplissage des résidences, éventuelles difficultés locatives…) fournies par des administrateurs de biens locaux apportent un éclairage supplémentaire à ces données statistiques.

Un zonage Pinel cohérent dans l’ensemble

Nous constatons que les indicateurs des agglomérations classées en zones A bis et A - zones les plus tendues – confirment la persistance d’un manque de logements. Il n’y a donc pas d’alerte à émettre sur ces territoires, mais la contrepartie de cette tension sur l’offre est un niveau de prix élevé et un rendement locatif souvent modeste… En revanche nous incitons à la prudence sur certaines villes des zones B1 et B2 que nous qualifions de marchés sous-tendus, et donc à risque…

Ce sont en effet 17 agglomérations classées en zone B1 et 47 classées en zone B2 qui incitent à la prudence. Ces secteurs ont été répartis en 2 catégories :

  • les agglomérations à éviter (marchés les plus détendus)
  • les agglomérations sous surveillance

Liste des marchés détendus

DépartementAgglomérationZone PinelRecommandation
01Bourg-en-BresseB2A éviter
03VichyB2A éviter
04SisteronB2A surveiller
05GapB2A surveiller
07Tournon-sur-RhôneB2A surveiller
10TroyesB2A éviter
13TarasconB2A surveiller
16AngoulêmeB2A éviter
17RochefortB2A éviter
17SaintesB2A surveiller
19Brive-la-GaillardeB2A éviter
22DinanB2A éviter
22Saint-BrieucB2A éviter
24PérigueuxB2A éviter
25MontbéliardB2A éviter
26ValenceB2A éviter
27Pont-AudemerB2A surveiller
28ChartresB1A éviter
29ConcarneauB2A éviter
29QuimperB2A surveiller
30AlèsB2A surveiller
34BéziersB2A éviter
38VienneB2A éviter
38VoironB1A surveiller
39DoleB2A éviter
42RoanneB2A éviter
42Saint-ÉtienneB2A éviter
49AngersB2A surveiller
50Cherbourg-OctevilleB2A éviter
51Châlons-en-ChampagneB2A surveiller
53LavalB2A surveiller
54LongwyB2A éviter
54ToulB2A surveiller
57AlgrangeB2A éviter
57MetzB1A surveiller
59AnzinB2A éviter
59CambraiB2A éviter
59DenainB2A éviter
59DouaiB1A éviter
59MaubeugeB2A éviter
62ArrasB2A surveiller
62BéthuneB1A éviter
62Boulogne-sur-MerB2A éviter
62LensB1A éviter
62Saint-OmerB2A éviter
63ChamalièresB1A éviter
64PauB2A éviter
66PerpignanB1A surveiller
68ColmarB2A surveiller
68MulhouseB1A éviter
72Le MansB2A éviter
74ClusesB1A surveiller
76DieppeB2A éviter
76ElbeufB1A surveiller
76FécampB2A éviter
76Le HavreB1A éviter
79NiortB2A surveiller
83BrignolesB1A surveiller
84AvignonB1A éviter
84CarpentrasB1A surveiller
84CavaillonB1A surveiller
84CourthézonB1A surveiller
86PoitiersB2A surveiller
89SensB2A éviter

Ces recommandations prévalent à l’échelle de l’agglomération, mais une petite opération bien placée en hyper-centre (produit rare…) peut s’avérer pertinente même sur un marché détendu ; ce type d’investissement nécessite toutefois une analyse plus fine et une bonne connaissance du marché immobilier, souvent réservées aux investisseurs  les plus expérimentés.

Par ailleurs, ce tableau ne dispense nullement les investisseurs de s’assurer de la pertinence de leur choix : l’emplacement, le prix de vente, le loyer envisagé et la cohérence du projet avec leur situation patrimoniale demeurent les éléments clés d’un investissement pérenne.

Cartographie des marchés détendus

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