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Le marché du logement collectif neuf dans la tourmente

28/11/2022

ANALYSE DU LABORATOIRE DE L'IMMOBILIER

Les acteurs de l’immobilier sont unanimes : le marché du logement neuf entre dans une phase difficile. L’évolution du dispositif Pinel, la mise en œuvre de la RE2020, la hausse du coût de construction ou encore la baisse du nombre de mises en chantier, le Laboratoire de l’immobilier fait le point sur toutes ces épreuves que le marché du logement collectif neuf va devoir traverser.

Retard des mises en chantier

Sur un an (octobre 2021 à septembre 2022), 254 500 logements collectifs ont été autorisés, un niveau supérieur à celui des 12 mois précédents (212 900 logements d’octobre 2020 à septembre 2021). En revanche, les mises en chantiers ne décollent pas. 183 100 logements collectifs ont été commencés sur un an, un niveau toujours inférieur de -6,9 % au niveau de février 2020 (début de la crise sanitaire).

Envolée du coût de construction

En tout premier lieu, les promoteurs font face à une montée des coûts de production. Selon les dernières données de l’Insee, l’indice du coût de la construction (ICC*) s’établit à 1 966 au 2ème trimestre 2022 contre 1 753 au 2ème trimestre 2020, soit une hausse de +12 %.

* Indice trimestriel, base 100 au 4ème trimestre 1953, mesurant l’évolution du prix de construction des bâtiments neufs à usage d’habitation non communautaire en France métropolitaine.

Plusieurs facteurs peuvent expliquer cette tendance. En premier lieu la hausse du coût des matières premières et de l’énergie, mais aussi l’évolution des normes de construction avec la mise en œuvre de la RE2020 depuis le 1er janvier 2022.

La RE2020 ?

Les objectifs de la RE2020 donnent la priorité à la sobriété énergétique, la décarbonisation de l’énergie. Ils cherchent à diminuer l’impact carbone de la construction des bâtiments et à garantir la fraîcheur des bâtiments en cas de forte chaleur.

Concrètement, la RT2012 prévoyait un plafond de 50 kWh/m²/an correspondant à la valeur moyenne du label BBC (bâtiment basse consommation). La RE2020 impose que la production d’énergie soit supérieure à la consommation avec une dépense d'énergie inférieure à 0 kWh/m²/an. C’est-à-dire qu’elle s’aligne sur la construction de type BEPOS (bâtiment à énergie positive).

Tous les permis déposés à partir du 1er janvier 2022 doivent correspondre à ces nouvelles normes.

Les contraintes du Pinel +

La loi des finances 2021 a acté la mise en place du dispositif d’incitation à l’investissement locatif Pinel +. A compter du 1er janvier 2023, les logements neufs devront respecter les normes de « confort » suivantes pour être éligibles au dispositif : 

S’ajoutent des critères d’implantation géographique et de normes énergétiques variables selon la date de dépôt du permis de construire. Le tableau ci-dessous illustre les combinaisons possibles :

    * QPPV : quartier prioritaire de la politique de la ville /   ** PC : date de dépôt du permis de construire

      

Ces surcoûts entraînent une baisse des mises en vente

Ces fortes augmentations de coûts de construction conduisent les promoteurs à revoir l’équilibre économique de leurs programmes, voire annuler, certains lancements commerciaux. Selon les derniers chiffres de la FPI (Fédération des Promoteurs Immobiliers), on note 67 976 logements collectifs mis en vente en 2022 (du 1er au 3ème trimestre), chiffre en baisse de presque 10 % par rapport à 2021.

Des ventes en baisse de 20 % au 3ème trimestre 2022

Toujours selon la FPI, les ventes de logements neufs (collectifs et individuels) ont chuté drastiquement au 3ème trimestre 2022. Seulement 18 034 réservations ont été recensées au cours de ce dernier trimestre, contre 23 134 au 3ème trimestre 2021, soit une baisse de 20 %, tant pour les investisseurs (-24,7 %) que pour les propriétaires occupants (-19,7 %).

La montée des taux de crédit et le resserrement des conditions d’accès, combinées à la hausse des prix de vente, ont contribué à la désolvabilisation des ménages et à cette contraction brutale.

Des prix de vente qui ne cessent de progresser

Le Laboratoire de l’Immobilier publie deux fois par an son baromètre des prix de l’immobilier neuf (sur plus de 100 villes de France métropolitaine).

Pour mémoire, le prix moyen d’un appartement neuf dans les communes de plus de 45 000 habitants s’élevait à 5 195 €/m² en novembre 2021. Aujourd’hui, à la lecture des résultats de la 7ème édition du baromètre, ce prix moyen grimpe à 5 495 €/m², soit une hausse de +5,7 % en 12 mois.

En mai dernier, la hausse était de +7,0 % sur 12 mois glissants… l’évolution des prix se poursuit donc à un rythme toujours soutenu. En 3 ans, depuis la 1ère édition de notre baromètre, les prix de vente ont progressé de 18 %.

Ces tendances vont se poursuivre dans les prochains mois. Il devient difficile de maintenir les équilibres économiques des opérations immobilières, ce qui va continuer de peser sur l’offre et les prix de vente.

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