Chaque trimestre, le Laboratoire de l’Immobilier fait le point sur le marché du logement collectif neuf. Les acteurs de l’immobilier parlent de crise sans précédent. Nous avons analysé les chiffres des différents organismes pour en savoir plus.
L’envolée des coûts de construction, observée depuis quelques mois, est toujours d’actualité. L’indice Insee* affiche au 4ème trimestre 2022 la valeur de 2052, un niveau jamais atteint jusqu’à présent. En glissement annuel, l’évolution de l’indice des coûts de construction affiche encore une hausse de +8,8 %, un niveau très élevé qui pénalise les opérations immobilières.
Les autorisations de logements collectifs neufs régressent peu à peu depuis le mois d’août 2022, après avoir atteint un pic de 258 400 logements autorisés sur 12 mois (236 200 logements autorisés à fin janvier 2023). Ce sont surtout les mises en chantier qui continuent de baisser (-10 % sur un an). La chute des réservations (presque -30 % en un an) conduit les opérateurs à reporter les mises en chantier, voire à abandonner certains programmes.
Selon le ministère du développement durable, l’encours d’appartements neufs à vendre à fin 2022 serait de 105 949 unités, un niveau en hausse de +9,0 % sur un an et équivalent à 11,4 mois de ventes.
La montée des taux de crédit et les conditions d’accès demeurent restrictives pour l’accession à la propriété. De nombreux dossiers ne sont finalement pas financés et les lots sont de retour à la vente. Les promoteurs évoquent des taux de désistement supérieurs à 50 %. Selon Crédit Logement, le taux moyen de crédit pour le marché du neuf atteint 2,82 % en février 2023 (contre 2,32 % en décembre 2022). Certaines banques durcissent leurs conditions d’accès et n’hésitent pas à demander 20 % d’apport personnel pour accorder un prêt.
La FPI (Fédération des Promoteurs Immobiliers) a également confirmé la baisse des ventes. En 2022, les ventes de logements neufs ordinaires (hors résidences avec services) ont chuté de -19,3 % par rapport à 2021. En détail, les ventes aux investisseurs ont diminué de -26 %, et celles aux propriétaires occupants de -13,4 %.
Selon l’organisme, les biens en chantier ou livrés sont exclusivement responsables de la hausse du stock (avec respectivement +20 % et +76 %). La prudence est de mise et les biens en projet sont peu nombreux à peser dans la balance.
Les promoteurs font face à une véritable impasse :
Ne manquez pas la publication de notre prochain baromètre des prix de l’immobilier neuf à paraître en mai 2023.
La Fédération des Promoteurs Immobiliers et la Fédération Française du Bâtiment sont unanimes : le secteur est en crise et des aides de l’Etat sont nécessaires pour soutenir le marché : fléchage d’une partie de la TVA vers les maires bâtisseurs au-dessus d’un certain seuil, prorogation et amélioration du PTZ, pause normative, création d’un statut de bailleur particulier adapté au neuf, maintien du Pinel… Les propositions sont nombreuses. Seront-elles entendues ?
