Chaque trimestre, le Laboratoire de l’Immobilier fait le point sur le logement collectif neuf. Les tendances initiées au cours des trimestres précédents sont malheureusement toujours les mêmes, l'immobilier s’installe dans une crise profonde.
Tout d’abord, il est important d’observer que, malgré l’inflation et la morosité ambiante, l’économie française résiste bien. Le produit intérieur brut s’établit même à +0,5 % au 2ème trimestre 2023 selon l’INSEE (après +0,1 % au 1er trimestre 2023). Une autre bonne nouvelle : selon la dernière enquête de la Banque de France auprès des chefs d’entreprises (juillet 2023), les difficultés d’approvisionnement se font moindres. Dans le bâtiment, 12 % des chefs d’entreprises l’ont mentionné (contre 15 % au cours du mois précédent).
En dépit de cette résilience économique, l’immobilier est touché de plein fouet par une crise sans précédent. Comme vu dans nos précédents articles, la hausse des taux d’intérêt, les exigences des banques, une construction trop limitée et la réduction des dispositifs de soutien au logement (PTZ, Pinel…) sont quelques explications à cette situation.
Selon l’observatoire Crédit Logement, en juillet 2023, le taux moyen de crédit immobilier s’établit à 3,61 % (contre 1,70 % un an auparavant). La hausse se poursuit à un rythme de plus en plus rapide. Le calcul désormais mensuel du taux de l’usure ne suffit pas à détendre le marché. Ainsi, la production de crédit a chuté de -43,6 % sur un an.
Sans surprise donc, les ventes baissent, tant dans l’immobilier ancien que dans le neuf. Selon la dernière note de conjoncture des notaires, 1 029 000 transactions ont été signées dans l’ancien sur 12 mois (à fin mai 2023), soit une baisse de -12,6 % sur un an.
Mais le marché du collectif neuf subit un choc plus important puisque la baisse du nombre de réservations (auprès des particuliers) au 1er semestre 2023 atteint -40,4 % par rapport au 2ème semestre 2022. Et même si les mises en vente diminuent, l’encours de logements collectifs neufs disponibles n’en finit pas de monter pour approcher les 118 000 unités :
Les réservations et l’encours de logements collectifs neufs (source ECLN)
Les autorisations de constructions de logements collectifs neufs se raréfient également, avec une baisse de -12,4 % sur un an (209 800 logements autorisés sur 12 mois), signe d’un coup de frein brutal porté aux nouveaux projets.
Les autorisations et les mises en chantier sur 12 mois de logements collectifs neufs (source ECLN)
Tous les pans de l’immobilier sont désormais affectés par la crise actuelle et la location n’échappe pas à la tendance. D’ailleurs, selon les dernières données de la FPI, les ventes aux investissements particuliers ont chuté de -50 % entre le 1er semestre 2022 et le 1er semestre 2023. La dernière étude de Bienici met en avant une offre locative en baisse de -29 % depuis 2021. Il faut rappeler que les biens estampillés d’un DPE F et G seront bientôt interdits à la location (entre 2025 et 2028), ce qui va accentuer la baisse de l’offre. En ces temps de rentrée étudiante, la tension locative s’avère particulièrement aigue.
Cette situation semble durable tant que l’exécutif restera sourd aux appels des professionnels de l’immobilier. La loi des finances 2024 inclura-t-elle de nouvelles mesures ?
