ETUDES DU LABORATOIRE DE L'IMMOBILIER

Baromètre des prix de l'immobilier neuf : sixième édition

19/05/2022

Paris le 19 mai 2022 – Le Laboratoire de l’Immobilier publie la 6ème édition de son baromètre des prix de l’immobilier neuf sur plus de 100 villes de France métropolitaine. Son objectif est d’informer les particuliers sur les prix des logements neufs en cours de commercialisation et leurs évolutions.

Depuis le début de l’année 2021, les logements individuels neufs bénéficient d’une forte dynamique, avec un nombre de permis autorisés qui se rapproche des sommets du début des années 2010. Ce regain d’intérêt pour la maison individuelle est né probablement en réaction aux différents épisodes de confinement ; il traduit aussi une anticipation de l’entrée en vigueur de la RE2020 qui a incité constructeurs et particuliers à déposer leurs permis de construire avant le 1er janvier 2022.

La production de logements collectifs neufs, en revanche, ne s’est toujours pas remise de la crise sanitaire. À fin mars 2022, il manque encore 11 000 logements pour retrouver le volume d’appartements autorisés de février 2020 (soit 233 700 logements collectifs autorisés sur 12 mois glissants). Les autorisations sont à la peine et le niveau des mises en chantier stagne depuis 11 mois ; tout concourt au maintien d’une offre limitée d’appartements neufs sur le marché immobilier, ce qui maintient la pression sur les prix de vente.

5 250 €/m² en moyenne pour un appartement neuf

En mai 2021, le prix moyen d’un appartement neuf dans les communes de plus de 45 000 habitants atteignait 4 900 €/m². Un an plus tard, il s’établit à 5 250 €/m², soit une hausse de +7,0 % sur 12 mois.

L’accélération de la hausse des prix se confirme dans le neuf, dans un contexte d’offre toujours tendue.

"En novembre dernier, nous avions déjà relevé une hausse de +5,7 % sur un an. Des difficultés d’approvisionnement, une hausse du prix des matériaux et de l’énergie, la mise en œuvre de nouvelles normes environnementales… tout a contribué au soutien des prix du neuf » indique Kevin Brulin, Chargé d’études du Laboratoire de l’immobilier. "Pour l’instant, un assouplissement des contraintes qui pèsent sur le coût de construction est peu probable " poursuit-il.

TOP 15 : une forte hausse des prix à Paris et Bordeaux…

Dans l’ensemble, les prix des communes du TOP 15 ont progressé de 6,1 %, soit moins que l’ensemble des communes du baromètre. L’attrait des ménages pour les villes moyennes ne s’est donc pas traduit par une baisse des prix dans les principales métropoles régionales mais par un léger ralentissement de la hausse.

Seul Toulon demeure en-deçà de +4 % et un tiers du TOP 15 dépasse les +6 %. « À partir de 5 % par an, ces hausses de prix sont tout de même très significatives » précise Kevin Brulin.

Paris tire son épingle du jeu dans ce classement avec la plus forte progression du TOP 15 (+7,1 %) et un prix moyen qui frôle les 13 150 €/m².

Avec Paris, Lyon et Nice complètent toujours le même trio des villes à plus de 6 000 €/m², avec respectivement 6 672 €/m² et 6 296 €/m². Après plusieurs mois de hausse maîtrisée, Bordeaux affiche l’une des plus fortes progressions du TOP 15 (+7,0 %) et repasse en 4ème position, juste devant Montpellier (5 280 €/m²).

En fin de classement, Le Havre reste la commune la plus abordable à 3 633 €/m², malgré une progression de +5,7 %. Elle est désormais la seule commune du TOP 15 à moins de 4 000 €/m² puisque Reims se rapproche désormais du seuil des 4 100 €/m².

« Les prix des communes du Top 15 ont accéléré leur progression depuis notre précédent baromètre de novembre 2021. Les grandes métropoles ont peut-être perdu la première manche de la qualité de vie face aux villes moyennes, mais elles conservent un très fort pouvoir d’attraction en termes de formation, d’emploi ou d’offre culturelle, ce qui contribue à soutenir la demande et les prix » poursuit Kevin Brulin.

Le 15ème arrondissement de Paris à 14 800 €/m²

A Paris, les nouveaux programmes se concentrent toujours dans les arrondissements périphériques, moins chers que le cœur de la capitale, mais même le populaire 18ème arrondissement a fini par franchir la barre des 11 000 €/m².

Le 15ème arrondissement de Paris affiche un prix moyen de 14 808 €/m², soit une hausse de +8,3 % sur 1 an. On note également une forte progression des prix dans le 20ème arrondissement (+7,5 %) et le 18ème arrondissement (+7,3 %).

En petite couronne, Levallois-Perret et Boulogne-Billancourt s’imposent comme les communes les plus chères avec des prix moyens respectifs de 12 542 €/m², 12 512 €/m²… des niveaux dignes d‘arrondissements parisiens. Notons que Levallois-Perret est l’une des communes où les prix ont le moins progressé ces 12 derniers mois (+3,7 %).

Juste derrière, Issy-les-Moulineaux dépasse pour la première fois les 10 000 €/m², en progression de +4,3 % sur 1 an.

En Seine-Saint-Denis, plus abordable, il n’est désormais plus possible de trouver des appartements neufs à moins de 4 000 €/m², hors achat avec une TVA réduite de 5,5 % réservé aux primo-accédants et sous conditions.

« Les communes les plus accessibles, dont le prix moyen est inférieur à 4 300 m², affichent des évolutions de prix très supérieures à celles observées sur la petite couronne. Les prix moyens à Epinay-sur-Seine, Bondy ou Drancy ont progressé respectivement de +7,1 %, +6,9 % et +6,8 % sur les douze derniers mois. L’arrivée d’une future station du Grand Paris Express dans certaines de ces communes peut justifier cette hausse mais pas seulement. Ces communes constituent un marché de report pour les ménages des classes moyennes ne pouvant plus acheter à Paris ou en petite couronne et il y a eu aussi un « effet Covid » qui a poussé certains Franciliens à rechercher davantage d’espace habitable en s’éloignant du cœur de la métropole parisienne ».

En Province, les prix grimpent de +7,8 % en 1 an

Le prix moyen relevé sur les communes de plus de 45 000 habitants en province atteint 4 638 €/m², soit une hausse de +7,8 % en 1 an. La Province comble ainsi une petite partie de l’écart qui la sépare de l’Ile-de-France.

Hors métropoles régionales, Annecy trône en haut du classement des communes de province les plus chères avec un prix moyen de 7 027 €/m², en hausse de +3,5 %.

Derrière, suivent les communes d’Antibes (6 722 €/m²), Aix-en-Provence (5 874 €/m²), Villeurbanne (5 775 €/m²) et Cagnes-sur-Mer (5 661 €/m²), mais avec des hausses de prix plus modérées que la moyenne, oscillant entre +4,5 % et +5,9 %.

Les communes les plus accessibles, à moins de 3 500 €/m², se concentrent dans le nord de la France, où Tourcoing et Dunkerque affichent des prix moyens de 3 494 €/m² et 3 333 €/m², respectivement. Le rattrapage des prix sur ces deux communes est soutenu, avec des progressions de +6,1 % à Tourcoing et +7,9 % à Dunkerque.

« Au cours des douze derniers mois, nous avons observé une forte progression des prix sur les communes les plus accessibles, comme Dunkerque (+7,9 %), Vannes (+7,9 %), Mulhouse (+6,8 %), Tourcoing (+6,1 %) ou encore Perpignan (+5,8 %). La contagion de la hausse des prix du neuf n’épargne désormais aucune commune » indique Kevin Brulin.

Mieux… mais plus cher

La nouvelle norme environnementale RE2020 est désormais obligatoire pour les permis de construire déposés par les promoteurs depuis le 1er janvier 2022. « Cette nouvelle norme, qui succède à la RT2012, est certes plus vertueuse mais aussi plus coûteuse. Les effets de sa mise en œuvre sur les prix du neuf ne sont pas encore pleinement visibles ; ils commenceront à se faire sentir dans le courant du 2nd semestre 2022 lorsque les opérations autorisées en début d’année seront commercialisées », analyse Franck Vignaud, Directeur du Laboratoire de l’immobilier. « La forte hausse que nous avons mesurée ne prend donc pas encore en compte l’implémentation de la RE2020. Il faut donc s’attendre à de nouvelles augmentations ! » observe-t-il.

« Les taux d’intérêt remontent mais ils restent à un niveau historiquement bas, ce qui n’entame en rien l’appétence des Français pour l’immobilier, notamment chez les investisseurs qui cherchent à se protéger contre l’inflation. Tant que la production de logement demeure insuffisante et le rapport entre l’offre et la demande déséquilibré, il faut s’attendre à une poursuite de l’augmentation des prix immobiliers » conclut Franck Vignaud.

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