ANALYSE DU LABORATOIRE DE L'IMMOBILIER
L’ANIL (Agence Nationale pour l’Information sur le Logement), en partenariat avec les sites Leboncoin et Seloger, vient de publier de nouveaux indicateurs de loyers pour toutes les communes de France : https://www.ecologie.gouv.fr/carte-des-loyers.
Elles seront mises à jour tous les ans.
Le loyer moyen est calculé pour les appartements et les maisons. Nous nous intéressons ici aux appartements. Plusieurs indicateurs sont publiés :
Le Laboratoire de l’Immobilier a analysé ces données qui permettent une meilleure connaissance du marché locatif privé, prérequis indispensable à tout investissement immobilier. Le principal enseignement à retenir est l’importance des écarts de loyers mesurés selon la zone géographique ou le type de commune.
Le loyer moyen d’un appartement en France est, selon l’ANIL, de 9,40 € charges comprises par m² et par mois. L’usage d’un ratio de loyer (loyer moyen communal / loyer moyen national x 100) permet de mettre en exergue les écarts entre les loyers locaux et la moyenne nationale :
Sans surprise, les ratios les plus élevés sont observés au sein des grandes agglomérations (Ile-de-France en tête), puis autour du littoral et des régions frontalières (avec la Suisse, l’Allemagne ou la Belgique).
A l’opposé, les ratios les plus faibles se concentrent plutôt au centre de la France et plus particulièrement au sein de la « Diagonale du Vide ».
Ainsi, on observe un ratio en Haute-Savoie (74) de 158, contre 76,6 dans le département de la Haute-Marne, soit un ratio quasiment deux fois moins élevé.
Le loyer moyen le plus faible est de 5,74 € charges comprises / m² / mois à Darney dans le département des Vosges. Au contraire, le plus cher est de 33,07 € charges comprises / m² / mois dans le 4ème arrondissement de Paris, soit un niveau quasiment 6 fois supérieur. L’écart maximal mesuré est donc de 27,33 € charges comprises / m² / mois.
Le Laboratoire de l’Immobilier a également croisé ces données avec la population communale de 2019 (données Insee).
Légende du tableau ci-dessous : Village < 2 000 habitants ; Bourg de 2 000 à 5 000 habitants ; Petites Villes de 5 000 à 20 000 habitants ; Villes moyennes de 20 000 à 50 000 habitants ; Grandes Villes de 50 000 à 150 000 habitants et Très Grandes Villes > 150 000 habitants.
Le loyer mensuel s’élève en moyenne à 338 € charges comprises pour une commune (hors Ile-de-France) de moins de 20 000 habitants. Il est à 451 € charges comprises par mois pour les autres communes, soit un écart atteint de 113 € par mois en moyenne !
Même parmi les communes de plus de 20 000 habitants, les écarts peuvent être importants. Menton (28 100 habitants) présente un loyer de 17,98 € charges comprises / m² / mois alors qu’une ville comme Aurillac (26 572 habitants) affiche un loyer moyen de 8,18 € pour le même type de logement.
En Ile-de-France, la localisation demeure le principal facteur générant des différences de valeurs locatives : les arrondissements parisiens et certaines communes de première couronne présentent les loyers les plus élevés. Mais la taille de la commune joue également dans un rôle dans l’équation : les villages (< 2 000 habitants) présentent un loyer mensuel de 13,27 € charges comprises en moyenne tandis que le loyer moyen des grandes villes (50 000 à 150 000 habitants) atteint 21,02 € charges comprises.
La taille de la commune et localisation auront donc un fort impact sur le montant du loyer perçu d’un investissement locatif.
Rappelons néanmoins que cet indicateur ne peut pas qualifier à lui-seul l’état du marché immobilier. Pour conforter le diagnostic, il est nécessaire de le croiser avec de nombreuses autres données… D’autant que les données de l’ANIL ne distinguent pas les logements neufs des logements anciens et que le loyer moyen de certaines communes a été calculé à une échelle plus grande (maille comprenant des communes voisines). Un coefficient permet d’ailleurs d’appréhender le degré de fiabilité de l’indicateur.
