ANALYSE DU LABORATOIRE DE L'IMMOBILIER
La variation du nombre de logements divisée par la variation du nombre de ménages sur une période définie (ici 1999-2019) est un indicateur d’équilibre entre l’offre et le besoin de logements. Il faut en moyenne un rapport de l’ordre de 1,1 à 1,2 pour que la production puisse répondre aux besoins, c’est-à-dire répondre à la demande et assurer un renouvellement du parc vétuste.
L’étude géographique de cet indicateur permet de mettre en exergue les territoires les plus tendus, en particulier l’Île-de-France. 6 départements franciliens sur 8 présentent une production de logements insuffisante pour répondre à l’évolution du nombre de ménages :
On trouve également l’Oise et le Rhône, des territoires où l’évolution démographique s’est montrée très dynamique depuis le début des années 2000 (respectivement +8,2 % et +18,8 % entre 1999 et 2019). Il s’agit par ailleurs de départements où la population est très jeune et qui disposent d’importants bassins d’emploi.
A l’inverse, certains départements présents dans fameuse « diagonale du vide », pâtissent pour la plupart d’un déclin démographique depuis le début des années 2000 et figurent dans le top 15 des territoires où la production de logements est trop abondante par rapport à la croissance démographique :
On trouve également Paris dans ce tableau car le coût élevé de l’accès au logement freine l’installation de nouveaux ménages. Soulignons que Paris constitue un marché atypique, avec l’existence d’un parc conséquent de logements non affectés à un usage de résidences principales (locations touristiques, AirB&B, résidences secondaires).
D’autres départements, à forte vocation touristique, affichent eux aussi un ratio élevé. Une part significative de la production de logements est absorbée par le parc de résidences secondaires ou occasionnelles, au détriment des résidences principales. Un ratio élevé peut ainsi masquer une forte tension sur l’offre de résidences principales. C’est notamment le cas pour les Alpes-Maritimes, la Corse, la Savoie, les Hautes-Alpes, les Côtes-d'Armor. Pour preuve de cette tension sous-jacente, on observe un bon dynamisme démographique dans ces départements, ainsi qu’un taux de vacance raisonnable, voire très faible pour la Corse (inférieur à 4 %).
La prudence reste donc de mise dans l’interprétation de cet indicateur : il ne constitue pas un signe infaillible de tension ou de détente d’un marché et doit être complété par d’autres, dont certains ont déjà été étudiés dans nos précédents articles.
