Chaque trimestre, le Laboratoire de l’Immobilier fait le point sur le marché du logement collectif neuf. Les tendances déjà observées au cours des trimestres précédents sont malheureusement toujours présentes et le marché s’enfonce peu à peu dans la crise.
Selon le Ministère du développement durable, la croissance du nombre d’autorisations s’affaisse progressivement depuis plusieurs mois. 225 400 logements collectifs ont été autorisés en France sur 12 mois à fin mars 2023, un niveau désormais comparable à celui de l’année dernière. Pour rappel, on notait encore une hausse de +6,5 % fin février 2023. Et les mises en chantier ne décollent toujours pas… 170 800 logements collectifs ont été commencés sur 12 mois, un niveau en baisse de 9,2 % par rapport à fin mars 2022. Même si la demande est bien présente, le nombre de dossiers non financés par les banques explose. Avec l’envolée des coûts de construction, les promoteurs préfèrent clairement jouer la carte de l’attentisme et décalent, voire annulent les nouvelles opérations.
Toujours selon le Ministère du développement durable, 133 392 logements ont été réservés (ventes aux particuliers et aux investisseurs) sur 12 mois (données à fin mars 2023). On note une chute de -22 % du nombre de réservations (particuliers et investisseurs) sur un an.
Sur le seul 1er trimestre 2023, les réservations réalisées par les particuliers reculent de -41 % sur un an. De ce fait, l’encours de logements collectifs neufs à vendre repart à la hausse (+19 % sur un an) pour atteindre 115 048 unités, soit l’équivalent de 14,1 mois de réservations en moyenne (contre 11,7 mois au T4 2022).
Selon la FPI, l’offre commerciale a progressé de +18,4 % depuis le début de l’année 2022. L’organisme alerte également sur le fait que plusieurs métropoles affichent désormais des délais d’écoulement supérieurs à 12 mois (18,6 mois en moyenne à Bordeaux, 17,8 mois à Lyon, 16,2 mois en IDF…).
Le taux moyen de crédits immobiliers continue de progresser pour atteindre 3,15 % à fin avril 2023 (contre 1,29 % en avril 2022). Le coût du crédit s’ajoute donc à l’équation. Les banques durcissent les critères de sélection des dossiers finançables. Selon l’organisme Crédit logement, le nombre de prêts bancaires a chuté de 40,1 % sur un an, ce qui explique en partie la baisse des réservations.
Soutenus par la rareté des nouveaux logements commercialisés, l’inflation des coûts de construction et l’arrivée progressive des nouveaux programmes respectant la norme RE2020, les prix demeurent élevés. Ainsi, selon le dernier baromètre du Laboratoire de l’Immobilier, le prix moyen dans les communes de plus de 45 000 habitants s’élevait à 5 248 €/m² il y a encore un an. Avec une progression de +6,6 % sur 12 mois, il atteint 5 592 €/m² en mai 2023.
Ces prix élevés deviennent incompatibles avec les conditions de financement trop restrictives et les acheteurs ne sont plus en mesure d’être financés… De nombreux programmes sont annulés ou retardés, dans l’attente d’un marché plus fluide.
La reprise n’est pas pour demain, sauf mesure exceptionnelle. Le gouvernement semble rester sourd aux demandes d’intervention des professionnels du secteur. La Fnaim, la FFB, la FPI, le Pôle Habitat FFB, Procivis et l’Unis ont rédigé une lettre ouverte au Président de la République, demandant des mesures d’urgence. Dans l’attente de réponses concrètes, le marché et tous ses acteurs retiennent leur souffle…
